火热的南京楼市 脆弱的房价“天花板”鞍山市二十六中学吧

来源:互联网新闻 时间:2020-05-02 06:43

又见地王!31.2亿,楼面地价13419元/㎡,当河西南部的住宅地价被福建正荣一举刷新之后,南京楼市再次沸腾了。人们普遍关注的是,在地价的推波助澜下,河西房价脆弱的“天花板”会不会再一次被捅破?

在史上最火的销售行情以及房价已经连涨17个月的背景下,南京楼市各大板块的房价纪录正在不断地被刷新:仙林湖单价2.4万/㎡的朗诗保利麓院,102套房子眨眼间全部售罄,江宁九龙湖的保利中央公园据传会定价在1.7万/㎡以上,江心洲的新盘价格开始傲视河西板块,而江北的雅居乐滨江国际一直传言价格会超过2万/㎡……

没有最高、只有更高。经历一波又一波的快速上涨之后,当前南京楼市各大板块的“天花板”价格究竟是多少?还会有更不可思议的数据诞生吗?扶摇向上的房价究竟何时会见顶?本期《扬子楼市》展开了调查。

■本报地产评论员 方力卓 金海亮 刘莉

城南板块 24000元/m2

新的天花板或在南站诞生

截至10月17日中午12时,城南可售房源量仅1570套,而今年以来,城南整体供应偏低,但也出现了不少开盘热卖、低调数钱的楼盘。

琥珀森林自5月份首开以来,已完成约13亿元的销量,单价也从1.6万元一路飙升,9月7日,该盘推出5号楼85套房,价格继上批房源上涨300元/㎡,卖到了1.73万元/㎡,但不到1个小时就去化近9成。9月30日,又推108套房,单价再涨100元,短短半个小时去化8成。1.74万元/㎡的房价,算得上城南板块的房价高位了。当然,多层精装科技楼盘爱涛逸珍公馆要除外,这家楼盘还有为数不多的叠加和跃层房源,目前售价为2.4万元/㎡。

奥南的金地自在城在前三季度也轻松完成了20亿元的年度目标。9月19日,金地自在城推出23号小高层,均价1.2万元/㎡,同时加推108套花园洋房,均价1.3-1.4万元/㎡。虽然价格上涨,但半天时间被抢光。

同区域的石林大公园,小面积的平层房源几乎售空,现在在售的跃层房源,均价为1.48万元/㎡,是区域最高。

■走势分析

南站区域是下一个热点

眼下,南站是城南的热点区域。“因为有地铁,南站与主城的交通距离被大大拉近,加上新的区域,规划新,开发商积极进入的意愿也很明显,万科九都荟作为区域首个新盘,开盘价预计在2到2.2万元。”蓝风机构副总经理翁忠平预判。

而接下来,南站还将迎来绿地、证大等数个全新项目的上市,一旦万科价格成立,不久的将来,南站或将出现城南新的天花板价。

仙林板块 24000-26000元/m2

物业类型转变抬高“天花板”

受供货影响,今年以来,仙林板块的上市量不大,楼盘开盘稀稀拉拉,不成气候,但每次开盘都是全城瞩目,不是“日光”就是“时光”,加上迅速飙升的板块房价,很难让人忽略。

一开盘就是日光和时光

今年板块内成交集中的还属仙林湖区域。今年以来,区域天花板价也被一次次地刷新。2011年11月,万科金色领域首推时,均价还未过万。而今年年初,金色领域主要在售15、18号楼,成交均价1.23万元/㎡,是当时区域最高,而如今这个价格已成历史,连区域平均价都够不上。

9月6日,星叶枫情水岸推出了14和15号楼,均价1.38万元/㎡。很快,这个价格纪录被迅速打破。9月30日晚,保利罗兰春天连夜开盘,260余套房源在短短1个小时内全部售罄。该批房源整体均价约1.4万元/㎡,其中6号景观楼王的均价高达1.46万元/㎡。10月2日,该盘又紧急加推108套房,2小时即又宣告售罄。3天之内两次开盘,“夜光”之后又“时光”,揽金5.5亿元。

“十一”黄金周刚过,仙林板块内就出现了最新的“天花板价”。10月10日晚,朗诗保利麓院项目中朗诗精装科技洋房首推,总计推出102套房,截至当晚9点,102套房源全部售罄,成为当之无愧的“时光盘”,而2.4-2.6万元/㎡的均价也成为仙林板块的最高价。而在之前,仙林的天花板价是高科荣域创下的1.8万元/㎡的均价。

■走势分析

这个价格短期内难突破

“朗诗保利麓院是低密度精装科技产品,刨去这些因素,如果是普通公寓房的话,单价能卖到1.8万元就顶到天了。”新景祥常务副总何晔认为,目前仙林板块的天花板价突然蹿升是因为物业类型的转变。

江苏省房地产研究所所长李智也认为,麓院的价格已是仙林的“天花板价”,短期内难再突破。他表示,目前来看,仙林湖区域,因为品牌房企聚集、学区、规划利好不断,区域房价还会有上涨空间,普通公寓房半年内卖到1.5万元甚至1.6万元都很有可能。金地仙林湖项目据悉将在年内上市,计划首批将推多层洋房产品,“据说要卖到1.8万元/㎡,这个价格一旦被认可,将创下仙林湖房价的最新纪录。”江苏香溢置业副总经理张良表示。

江宁板块 27000元/m2

江宁楼盘卖出了河西价

今年1月,该板块成交均价12106元/㎡,9月成交均价12583元/㎡。单从整体均价上看,江宁涨幅有限,但主要是因为不少楼盘没有新货推出的缘故。

有新盘房价跨“2”破“3”

9月15日开盘的翠屏紫气云谷在之前就被曝房价将攀上3万元大关,一时间,坊间奔走相告:江宁楼盘要卖河西价。在网上公示的该盘首批房源价格中,04栋公示均价确实已高达31856元/㎡。最后四幢小高层实际开盘均价也高达2.7万元/㎡,一举成为板块最高。一时间,售价2.5万元/㎡的绿城水晶蓝湾“黯然失色”,板块最高之位拱手让人。

价格涨了,依旧日光;刚需日光,改善也能日光。今年以来江宁板块的推盘量虽不及江北,但逢开盘就大卖。9月11日,江宁大学城区域的保利梧桐语推出了约100多套的房源,小户型当天售罄。9月7日,中航樾府推14栋60套房源,面积168㎡,均价约1.6万元/㎡,当天日光。

■走势分析

九龙湖区域可能冲新高

最近,九龙湖纯新盘开盘前的擂台赛打得很是火热。目前,该区域万科金域蓝湾的均价已卖到1.6万元/㎡,保利中央公园随后被传开盘均价有可能冲到1.8万元/㎡。“年内,九龙湖要卖到1.8万元/㎡有困难,我认为1.6-1.65万元/㎡是目前这个区域的天花板价。”合纵联恒总经理程鹏如此表示,但他同时表示,如果保利中央公园1.8万元/㎡能大卖的话,后期朗诗玲珑屿的科技产品上市后,就有可能冲击2万元大关。

而针对江宁百家湖、东山等成熟区域,中原地产研究总监张君表示,因为地价的飞涨,如果这些区域有新盘出现,就有可能出现区域新的天花板价。

河西板块 33500元/m2

中海凤凰熙岸仍是“花魁”

据中原地产市场研究中心监测,今年1月河西板块的成交均价还是21881元/㎡,9月已经涨到了25718元/㎡,涨幅接近18%。

从具体项目来看,占据了“河西最贵楼盘”宝座的还是位于龙江片区的标杆项目中海凤凰熙岸,该项目目前在售155、240㎡房源,精装均价33500元/㎡,全款97折,按揭98折。

河西中片在莱蒙水榭春天、招商雍华府、雨润国际广场洲际行政公寓等多家新盘的推动下,当前售价也普遍上升到了两万六七,个别的甚至超过了3万。

近期,河西“高富帅”再度显示出强劲的吸金能力。以仁恒江湾城为例,9月14日推出了三期共340套新房源,均价为26600—27000元/㎡,当晚去化9成,成交金额高达15.5亿元。再看河西南片,海峡城在9月底连续三天推出了三栋楼,售价已经逼近2万大关,仍成功吸金11亿元,号称有钱也买不到的“神盘”。

■走势分析

至少半年内,最高价还是它

河西房价是否已经到达天花板了呢?江苏省房地产研究所所长李智认为,由于地段、配套、资源以及产品等诸多因素,中海凤凰熙岸的售价得到了有力的支撑,其它楼盘短期内很难超越,预计至少半年内,中海凤凰熙岸仍将是河西最贵的楼盘。

蓝风机构副总经理翁忠平则表示,预计年底这段时间到明年上半年,河西推新的高端楼盘在售价上会出现一个相对平稳期。河西整体的价格走势依然会是向上的,这是因为江心洲和河西南片接下来将有多家纯新盘入市,售价冲击3万也是有可能的,在创造片区内新高的同时,也将把河西整个板块的房价向上拉升。

城北板块

32000元/m2

新地王有望创下区域新高

继9月7日上演加推“日光”后,位于尧化门的城北刚需盘金尧首府,在10月13日再度加推,推出4号楼约71套房源,折前均价11900元/㎡,在1小时内全部抢光,继续演绎“时光”。据悉,该项目预计在今年底楼王产品,价格会相应上调。

实际上,金尧首府的两次开盘是金九银十期间城北板块仅有的房源加推。一方面整个城北板块房源紧缺,另外一方面,价格差异巨大。被并入鼓楼区的下关滨江区域,在价格上与尧化门地区拉开距离,一直保持着天花板高价。

位于中山北路645号部队院内的长江峰景,目前只有270㎡和310㎡的两套跃层在售,精装均价32000元/㎡,是目前城北板块的天花板价格。与其比肩的是尾盘在售的天正桃源,最后两套550㎡以上的跃层,毛坯均价28000-30000元/㎡。

而在城北的迈皋桥区域,9月18日,中电熊猫置业以24.4亿元拿下城北G53地块,溢价87.7%,楼面地价高达15420元/㎡,创下城北区域地价新高,有望创造出迈皋桥区域甚至城北板块全新天花板价格。目前,迈皋桥区域天花板价格为复地新都国际256-310㎡大户型顶楼复式,均价17500元/㎡左右。

■走势分析

迈皋桥区域未来发展看好

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来,外滩板块有其滨江资源的独特优势,与河西距离也比较接近。

但因为拆迁的原因,外滩板块始终没有真正启动起来,拖累整体发展,所以价格走势还要看今后的具体规划实施。

而G53所在的迈皋桥板块,有早已经通车的地铁,离主城区域也比较近,属于城北板块的中心位置,这个区域的未来发展看好。

城东板块 30000元/m2

这个最高价,已经一年未动

9月19日中秋节当日,城东板块麒麟新城的中海国际社区售楼处首次公开,仅三天假期期间就接待访客5000余人。在10月底,该项目将首次开盘推出1300套的新房源,面积80-143㎡,均价12000-14000元/㎡,被比作“城东抽水机”,预计将对房价产生冲击。

在其推出之前,供应量非常有限的城东板块,价格一直比较平稳。一年来,城东板块天花板价格始终由马群区域的复地御钟山保持。该项目从开盘以来,毛坯均价基本维持在20000-30000元/㎡的范围内,目前在售面积房源面积170-220㎡。与复地御钟山紧邻的招商紫金山1号目前精装均价25000元/㎡,毛坯均价22000元/㎡,紧随其后。

值得注意的是,位于仙鹤门的纯新盘骋望云邸预计会在年底上市,项目产品为精装科技住宅,面积约130-200㎡,预计均价30000元/㎡,有可能打破城东板块价格天花板。

麒麟新城方面,今年由于多家新盘相继开盘成为区域热点,目前价格的“天花板”为富力十号的21000元/㎡,户型面积125—183㎡,精装交付。■走势分析

保持平稳的态势

克尔瑞南京机构副总经理周颖预测,城东板块会保持比较平稳的价格走势。在周颖看来,就马群区域而言,复地御钟山等楼盘的价格已与河西相当,大幅上涨的动力不足。

对于麒麟新城区域,南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为中海国际社区的大批量推盘确实会对周边产生影响,好在该区域的产品差异化做得比较好,所以影响不会太大。

城中板块 47000元/m2

稳居南京房价的“峰顶”

尽管喊出“天价”的楼盘接二连三地涌现,但放眼整个南京楼市,全市的“天花板”依然毫无悬念地花落城中。《扬子楼市》调查发现,截至目前,南京单价最贵的楼盘是位于鼓楼的长发都市羲和项目,该项目趁淡季对样板间、售楼处进行了升级重装,目前已经焕然一新、再度出击,户型面积93—237㎡,现房销售,精装均价为47000元/㎡。

多个纯新盘即将亮相

除了羲和,豪宅云集的城中板块还有多家楼盘的售价,即便是其它板块的天花板楼盘都望尘莫及的,比如40000元/㎡的菲呢克斯国际公寓、39000元/㎡的新街口苏宁生活广场、35000元/㎡的斯亚首府、34000元/㎡的金基尚书里等。

在金鼎湾今朝天下、金基尚书里等多家纯新盘低调入市的推动下,上半年的城中板块吸引了不少改善性需求的眼球,凭借学区、高科技、精装等优势,上半年入市的城中纯新盘表现不俗。城中房价涨幅也令人咋舌,据中原地产市场研究中心监测,今年1月城中板块成交均价为23546元/㎡,然而到了9月已经涨至34313元/㎡。

或许是“高处不胜寒”,金九期间的城中板块相比其它板块,明显沉默了许多。在“银十”进入下半场后,城中板块又重新热闹起来,先是长江路上的麦哲理大厦举行新品发布会,“顶级”、“私人”、“定制”等一连串字眼令人浮想联翩。同一天,新盘中城国际广场也举行了产品解析会。

接着,一度传出要卖10万/㎡的雅居乐长乐渡项目被曝已经领到销售许可证,不过价格并没有人们想象的高,4.4万元/㎡的均价,与现在城中的天花板价相比仍有一定差距。

■走势分析

城中楼盘的成长性较弱

对于城中房价的走势,接受采访的多数业内人士都表示谨慎乐观。南京林业大学社会工作系主任孟祥远认为,城中楼盘的成长性比较弱,可以想象的空间很小。

南京守正房地产顾问有限公司副总经理姚乐也表示,城中板块未来的房价走势要看整体市场的走向,不过纯新盘首批房源的入市价格应该会比较理性。

江北板块 12800元/m2

捅破“天花板”只在一念之间

9月30日,江北楼盘中海万锦熙岸开盘推出16号楼200套房源,一个小时之内全部卖光。这只是今年江北板块众多“时光”、“日光”开盘事件之一。与此同时,大量想购买朗诗未来街区的客户在楼盘排队整一天,依然空手而归。

楼市的火爆,一方面带来成交活跃,另一方面不可避免地带来价格攀升。

“天花板”的觊觎者不少

值得庆幸的是,在十月份之前江北板块并没有太多楼盘敢于捅破价格的天花板。而这个“天花板”价格,一直被通宇林景雅园牢牢握在手中。

8月17日,通宇林景雅园推出面积115-140㎡的120套房源,毛坯交付,均价11700元/㎡,是当时江北板块的最高价。到9月下旬,通宇林景雅园推出面积90-140㎡的132套房源,毛坯均价12800元/㎡,依然是江北板块的天花板价格。

到了10月份,通宇林景雅园的价格霸主地位开始受到多方威胁。借助精装修外衣,在价格方面一直低于通宇林景雅园的融侨观邸在近期推出160套小高层房源,面积85、104㎡,精装交付,均价13600元/㎡。另一家楼盘同样大踏步前进,预计在10月19号推出洋房产品的大华锦绣华城,面积为120-150㎡,预计毛坯均价13000-14000元/㎡。不出意料,江北的价格天花板即将易主。

长江后浪推前浪,江北板块的价格天花板将远不止于此。将在10月份公开售楼处的雅居乐滨江国际,户型为230-680㎡的大平层产品,预计均价20000元/㎡。

■走势分析

珠江镇涨幅或超越桥北

在雅居乐的带动下,江北楼盘价格是否会有大幅度上涨?苏鼎地产研究所所长宋坚不这样认为。在宋坚看来,江北土地广阔,待开发土地储备丰富,雅居乐项目有其特殊性。“除了雅居乐之外,其他楼盘有可能向1-2万的价格线冲刺。”宋坚表示。

新景祥副总经理何晔同样认为雅居乐滨江国际作为个盘来说,对周边楼盘不会有太大影响。在何晔看来,桥北区域在一年内价格会保持在11000-12000元/㎡,珠江镇作为浦口中心考虑到近期的交通利好,一年内则有可能上涨到14000-15000元/㎡。

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